Por Qué las Tasas Hipotecarias Están Donde Están Ahora
Si ha estado esperando que las tasas hipotecarias bajen significativamente antes de comprar una casa, quizás se esté preguntando cuánto tiempo más debería esperar.
Las tasas hipotecarias pueden parecer impredecibles. Una semana escucha que podrían bajar y, la siguiente, las noticias económicas sugieren que podrían mantenerse altas durante más tiempo.
En lugar de intentar predecir el próximo titular, puede ser más útil entender qué factores influyen realmente en las tasas hipotecarias.
Una de las piezas más importantes de este rompecabezas es algo llamado el diferencial hipotecario, también conocido como mortgage spread.
Entender cómo funciona puede ayudarle a tener una perspectiva más clara sobre las tasas actuales.
Un patrón que se ha mantenido durante más de 50 años
Las tasas hipotecarias no se mueven completamente por sí solas.
Generalmente siguen el comportamiento del rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, el cual está influenciado por las expectativas de los inversionistas sobre la inflación, el crecimiento económico y otras condiciones financieras. La relación no es perfecta y existen otros factores que pueden afectar las tasas hipotecarias, pero históricamente ambas han seguido tendencias similares durante más de cinco décadas.
La diferencia entre el rendimiento del Tesoro a 10 años y la tasa hipotecaria promedio se conoce como el diferencial hipotecario.
Una forma sencilla de entenderlo es pensar en él como una cantidad adicional que se suma al rendimiento del Tesoro para llegar a la tasa hipotecaria.
Históricamente, ese diferencial ha promediado aproximadamente 1,76 puntos porcentuales.
Cuando el diferencial aumenta, las tasas hipotecarias tienden a estar más altas de lo que sugeriría el rendimiento del Tesoro por sí solo. Cuando el diferencial se reduce, las tasas hipotecarias pueden acercarse más al rendimiento del Tesoro.
Por qué el diferencial hipotecario importa ahora
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes.
Hace algunos años, el diferencial hipotecario aumentó considerablemente debido a una mayor incertidumbre económica y financiera. En 2023, llegó aproximadamente a 3,19 puntos porcentuales.
Eso estaba muy por encima de su promedio histórico.
Desde entonces, el diferencial se ha reducido. Ahora se encuentra alrededor de 2,01 puntos porcentuales, mucho más cerca de su promedio histórico de 1,76%.
Esto es importante porque la reducción del diferencial ya ha ayudado a que las tasas hipotecarias bajen respecto a lo que podrían haber sido si ese diferencial más amplio se hubiera mantenido.
Pero hay otra cara de la moneda.
Debido a que el diferencial ya está mucho más cerca de lo normal, puede haber menos espacio para que las tasas hipotecarias bajen simplemente debido a una nueva reducción del diferencial.
En otras palabras, la misma mejora que ha ayudado a evitar que las tasas sean aún más altas también es una de las razones por las que no deberíamos asumir que van a caer drásticamente de repente.
Por qué las tasas hipotecarias no son aún más altas
Una forma sencilla de entenderlo es:
Tasa hipotecaria ≈ Rendimiento del Tesoro a 10 años + Diferencial hipotecario
Por ejemplo, utilizando las cifras del análisis nacional actual, un rendimiento del Tesoro a 10 años de 4,68%, combinado con diferentes escenarios de diferencial, produciría tasas hipotecarias muy diferentes.
Si el diferencial todavía fuera tan amplio como lo fue en 2023, las tasas hipotecarias podrían acercarse al 8%.
Con el diferencial más cercano a su nivel actual, el ejemplo muestra una tasa de alrededor del 6,69%.
Y si el diferencial estuviera exactamente en su promedio histórico, el ejemplo estaría más cerca del 6,5%.
Esto demuestra algo importante: el diferencial hipotecario ya ha hecho gran parte del trabajo que razonablemente podía hacer para ayudar a reducir las tasas.
Eso no significa que las tasas hipotecarias no puedan cambiar. Por supuesto que pueden.
Las tasas pueden moverse a medida que cambien la inflación, las condiciones económicas, los rendimientos de los bonos del Tesoro, las políticas de la Reserva Federal y otros factores. No dependen directamente de una sola decisión de la Reserva Federal.
Simplemente significa que esperar que el diferencial por sí solo provoque una caída drástica puede no ser una estrategia realista.
Qué significa para compradores
Si está considerando comprar una casa en el sureste de Georgia, las tasas hipotecarias nacionales son solamente una parte de la ecuación.
Su costo real de vivienda puede depender de varios factores, incluyendo:
El precio de compra.
Su pago inicial.
El tipo de préstamo.
Su tasa de interés.
Los impuestos sobre la propiedad.
El seguro de la vivienda.
Las cuotas de HOA, cuando correspondan.
Su situación financiera individual.
Por eso, una conversación sobre asequibilidad no debería terminar con la pregunta: “¿Cuál es la tasa de interés?”
La pregunta más importante es:
“¿Cuál sería el pago mensual total de la casa que estoy considerando y ese pago se ajusta a mi presupuesto?”
Por ejemplo, un precio de compra, pago inicial, incentivo del vendedor, contribución del constructor o estructura de préstamo diferente puede cambiar su pago mensual más de lo que esperaba.
Un prestamista calificado puede calcular esas cifras de acuerdo con su situación financiera específica. Un profesional local de bienes raíces puede ayudarle a entender qué propiedades están disponibles en Hinesville, Fort Stewart, Richmond Hill, Midway, Ludowici, Jesup, Savannah y las comunidades cercanas dentro del rango de precios que está considerando.
¿Debería esperar?
No existe una respuesta universal.
Si puede esperar cómodamente, no hay nada malo en tomarse su tiempo y seguir observando el mercado.
Pero si está esperando únicamente porque cree que las tasas hipotecarias van a bajar varios puntos porcentuales de repente, las condiciones actuales pueden ser una buena razón para reconsiderar esa estrategia.
Las tasas hipotecarias podrían bajar. También podrían mantenerse relativamente estables o incluso subir.
Nadie puede predecir con certeza cuál será su trayectoria exacta.
Lo que sí puede hacer es conocer sus opciones y tomar una decisión basada en su propio plazo, presupuesto y objetivos, en lugar de intentar encontrar el momento perfecto para entrar al mercado.
En conclusión
Las tasas hipotecarias no son aleatorias y no dependen de un solo factor.
El rendimiento del Tesoro a 10 años y el diferencial hipotecario son dos piezas importantes del rompecabezas. La buena noticia es que el diferencial hipotecario se ha reducido considerablemente desde los niveles inusualmente altos que vimos en 2023. Eso ha ayudado a evitar que las tasas hipotecarias sean aún más altas.
Pero debido a que el diferencial ahora está mucho más cerca de su promedio histórico, es posible que no tenga mucho más margen para mejorar de manera significativa.
Si está considerando comprar en el sureste de Georgia, no permita que la tasa de interés sea el único factor que determine su decisión. Analice el panorama completo: el precio de la vivienda, sus opciones de financiamiento, el pago mensual y su propio plazo para comprar.
The Shanken Team está aquí para ayudarle a comprender el mercado local, explorar las propiedades disponibles y crear una estrategia que se adapte a sus objetivos.
